CONDOMÍNIOS - noções gerais da vida condominial

O condomínio é uma massa patrimonial e não está no rol de pessoas jurídicas do artigo 44 do Código Civil, embora possua inscrição no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica.
O condomínio, é então, uma pessoa jurídica anômala, que se alicerça na ideia de copropriedade, não exercendo atividade econômica com ou sem fins lucrativos, no qual cada condômino é proprietário de unidade exclusiva e ao mesmo tempo compartilha a propriedade de áreas comuns, tudo mediante regras por eles estabelecidas em oportunidade de sua instituição, cujo conjunto é denominado convenção condominial, que registrada tem força de lei.
Compete ao condomínio, a conservação e manutenção das áreas comuns (estas também indicadas expressamente em convenção condominial), de propriedade de todos os condôminos na proporção das frações ideais das unidades exclusivas.
A conservação e manutenção das áreas comuns, tanto quanto obras de reparação ou novas, necessárias ou voluptuárias, urgentes ou emergenciais, são realizadas com recursos arrecadados de todos os proprietários, que mensalmente colaboram com suas quotas para formação de caixa que enfrente todas as despesas, seja por rateio direto dos valores das despesas, mês a mês, seja por fixação de previsão orçamentária aprovada em assembleia geral.
As despesas havidas para conservação e manutenção, seja por contratação de empresas especializadas, seja para serviços de contratação direta de funcionários, salários e obrigações trabalhistas, as despesas de consumo de serviços essenciais, consumo de água e esgoto, energia elétrica em áreas comuns, compras obras, tudo que disser respeito às áreas comuns, são obrigações do condomínio, na qualidade de pessoa jurídica anômala, que são pagas pelo caixa formado pela arrecadação das quotas proporcionais de cada unidade autônoma.
Diferente das pessoas jurídicas comuns, as do artigo 44 do Código Civil (em quaisquer de suas formas de constituição), o condomínio tem como leis de regência o Código Civil, a Lei nº 4.591/64 na parte que não foi revogada pelo CC, e em sua própria convenção condominial, que estabelecem que o representante legal do mesmo é um síndico, que o representa dentro e fora dele, com funções de gestão e administração, atendendo as deliberações de assembleia geral, com deveres estabelecidos e poderes de atos discricionários dentro de suas atribuições, e obrigação de prestação de contas.
Em geral, ao longo dos anos, e principalmente de acordo com o que está estabelecido na convenção condominial, o síndico é um condômino que é eleito em assembleia geral, que pode ser remunerado por meio de isenção de pagamento de sua quota condominial ou pelo pagamento de ajuda de custo, podendo manter suas atividades profissionais diversas, sem exclusividade na função de síndico, como no Condomínio Edifício Nações Unidas.
Nesse caso a ajuda de custo não configura salário, nem remuneração, nem contraprestação de serviços profissionais, mas sim uma contrapartida pelo tempo dispendido nessa atividade, responsabilidades e obrigações que deve cumprir, estabelecidas em lei, sendo o síndico civil e criminalmente responsável pelo condomínio, e com deveres especificados expressamente na legislação de regência.
Mais modernamente, por permissão legal, embora também precise de permissão convencional, muitos condomínios contratam o que se costuma chamar de “síndico profissional”, que aí sim, é terceira pessoa, não condômino, escolhido, não eleito, e contratado por assembleia geral, que não recebe ajuda de custo, mas sim honorários profissionais, remuneração, nos termos do que for estabelecido em contrato, devendo atender todas as cláusulas de plantões, horários, e outras obrigações que forem estabelecidas.
Nesse universo condominial o síndico tem o dever, por si diretamente, ou por empresa contratada, de fazer a arrecadação mensal de acordo com a previsão orçamentária, pagar as despesas e obrigações do condomínio com o dinheiro do caixa, e prestar contas anualmente à assembleia geral, organizadas por balancetes mensais aos conselheiros fiscais, quando houver tal previsão convencional.
Não sendo empresa propriamente dita, e sendo certo que a obrigação do condomínio, através do síndico, é prestar contas anuais para a assembleia geral, dando conta das receitas e despesas havidas em cada mês, o condomínio apresenta pasta com o movimento de receitas e despesas do mês, acompanhadas, umas e outras dos documentos comprobatórios e extratos para conferência e conciliação bancária.
De fato, assim, o balancete é, como na própria acepção da palavra em sentido lato, um pequeno balanço, com apresentação de receitas e despesas mensais havidas pelo condomínio, uma prestação de contas com documentos comprobatórios dos movimentos de entradas e saídas e meios de comprovação de toda a movimentação.
A apresentação da prestação de contas é anual, e as pastas mensais dos movimentos são gradativamente liberadas aos conselheiros fiscais, desde que sua formação e função esteja prevista na convenção, não havendo prazo especial nem específico para sua distribuição, vez que tais pastas são primeiramente analisadas pelo síndico, antes de distribuir ao conselho fiscal.
As responsabilidades, direitos e deveres dos condôminos, do síndico, o uso da propriedade comum e exclusiva com equidade e respeito à vizinhança faz a vida condominial melhor e proporciona que esse microcosmo diverso se transforme numa vida agradável em coletividade.